Étudier la faisabilité d’un label « Qualité » pour différencier aux yeux des étudiants et leurs familles, les résidences qui font le plus d’effort de qualité, dans les logements et la vie sociale.
L’Assemblée Générale de l’AVUF réunie le 8 octobre 2019 a délibéré en faveur d’un tel label et mis en place un groupe de travail chargé d’élaborer des propositions, qui pourraient être expérimentées dès la rentrée 2020/21 sur quelques territoires volontaires.
Contexte
A l’heure où les studios les plus intéressants du parc diffus ont tendance à être loués en courte durée à des clientèles touristique, et où le développement du logement social étudiant (géré ou non par le Crous) paraît en panne malgré le Plan 60.000, le logement en résidences étudiantes privés devient une solution à examiner avec attention dans les villes où le logement est tendu, surtout pour les étudiants non éligibles au parc social du fait de ressources parentales trop élevées.
Mais les pratiques des opérateurs de ces résidences, et de ce fait la qualité de leurs logements ou des services associés, sont très variables :
Certaines résidences, notamment celles qui sont exploitées par des opérateurs qui en conservent la gestion durablement, sont très bien tenues, vivantes, sécurisantes, et entretiennent de bonnes relations avec le voisinage. Elles offre un cadre propice à la réussite universitaire des étudiants.
A l’opposé certaines résidences voient leurs gestionnaires se succéder sans que des travaux de rénovation soient effectués, accueillent parfois des activités irrégulières, et courent le risque de perdre leur destination étudiante au profit d’autres publics orientés par l’état, ou bien de se transformer en résidences para-hôtelières pour salariés en mutation ou en mobilité .
Entre les deux, il y a une grande variété de situations, que les étudiants (ou leurs parents) peuvent difficilement apprécier par anticipation, dans la mesure où la plupart d’entre eux réservent leur logement en ligne sans avoir pu le visiter. Ils ne prennent donc leur décision que sur les critères de prix et de localisation, et subissent parfois de mauvaises surprises.
Les villes universitaires concernées peuvent ainsi voir leur image ternie ; alors qu’elle n’ont pratiquement aucune emprise sur la qualité et les services de ces résidences. Même si elles ont pu imposer certaines règles dans leur PLU, et parfois pratiquer un urbanisme négocié lors de l’instruction des permis de construire, les communes n’ont généralement aucune relation avec les exploitants, pourtant seuls responsables de la vie de ces résidences lorsque les promoteurs-constructeurs les ont vendues à des investisseurs, assorties d’un bail commercial.
L’hypothèse d’une labellisation a été tentée, généralement sans succès, pour les logements du parc diffus (loués par les particuliers ou des agences) mais jamais pour les logements en résidences. L’association nationale qui fédère leurs opérateurs (AIRES) a tenté d’instaurer un système d’épis à la manière des gites ruraux, mais n’a pu aboutir faute de consensus de ses adhérents. Seule une organisation indépendante de la profession, et légitime aux yeux des collectivités pourrait mettre en place un dispositif de labellisation.
* Il existe 2 exceptions remarquables à Bourges et au Havre.
Sur quels critères évaluer leur qualité ?
Une première réflexion sur le sujet conduit à identifier deux types de critères :
Des critères pouvant être évalués au moment de l’octroi du permis de construire, sous réserve de connaître alors l’identité de l’exploitant pressenti par le maître d’ouvrage.
Des critères devant être évalués régulièrement, par remontée de questionnaires et visites aléatoires et inopinées.
Critères envisageable à l’ouverture de la résidence
– L’importance des espaces de services et de socialisation des résidents ;
– La qualité de la construction et notamment des performances thermiques (qui jouent sur le budget des étudiants) ou l’isolation phonique (pour réviser tranquillement) ;
– La garantie de destination durable en faveur des étudiants, avec le choix de gestionnaires fiables, ayant prouvé par le passé la pérennité de leurs engagements.
Critères à évaluer régulièrement
– La qualité de l’accueil des étudiants, de la présence effective de personnel dédié et formé ;
– Le maintien en bon état des logements, renouvellement régulier des meubles (notamment des literies) et le bon entretiens de parties communes ;
– L’existence d’un programme d’animations pour contrer les phénomènes d’isolement, tout en veillant à la tranquillité de chacun.
– Les liens que le gestionnaires des résidences construisent avec l’environnement.